El Puerto Principal se ha caracterizado en las últimas décadas por tener algunos de los edificios más altos del Ecuador, sin embargo, la mayoría de estos se han dispuesto como espacios para oficinas; en tanto que en otros no tan grandes, solo una parte son residenciales. La razón, el aparente rechazo de los porteños a vivir en edificios.

“A la gente no le gusta vivir en edificios, no le gusta vivir en departamentos; la gente, aun así no tuviera carro, quiere tener un parqueo, un patio, su casa...”. Así de tajante fue sobre el tema la alcaldesa Cynthia Viteri en una entrevista que concedió a Diario EL UNIVERSO, en noviembre del 2019.

Viteri entonces mencionó que se estaba trabajando en un plan urbanístico y de ciudad conocido como Plan Maestro de Guayaquil, que se proyectaría a 50 años. Señaló que en vía a la costa -el único sector hacia donde la urbe puede crecer, según dijo-, se estaban desarrollando soluciones viales así como habitacionales.

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La alcaldesa Cynthia Viteri observa una maqueta del proyecto de vivienda denominado Jardines de Sinahí, que estará ubicado en el populoso sector de Monte Sinaí, al noroeste de la ciudad. Foto: Cortesía

La alcaldesa dejó en claro que también se habían contemplado departamentos en edificios para crecer verticalmente, aunque aseguró que este tipo de vivienda no tiene la misma acogida que poseen las casas individuales.

Proyectos públicos y privados

El Municipio promueve el proyecto habitacional Mi Casa Mi Futuro, en convenio con la empresa privada. Bella Vita 2 es uno de estos desarrollos urbanísticos con casas de interés social, que se levanta en el km 23,5 del sector de Chongón. Otro es Jardines de Sinahí, ubicado en el populoso sector de Monte Sinaí, en el noroeste.

El impulso por parte del Estado local o central para el desarrollo de planes habitacionales no es nuevo. Así nacieron sectores como Sauces (1978) o Martha de Roldós (1982); y más recientemente Mucho Lote (2002) o Socio Vivienda (2010).

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Por el lado privado nacieron Urbanizadora del Salado S. A. Urdesa (1955), Alborada (1973), y más. Con el pasar del tiempo el verde llano del Puerto Principal se cubrió de cemento -y también de caña y zinc-, con una característica principal: la mayoría de las construcciones eran casas unifamiliares. Además, el puente Rafael Mendoza Avilés en 1970 hizo que un sector de la población ‘migre’ a los arrozales de La Puntilla (Samborondón), hoy convertido en uno de los sectores con más alta plusvalía.

Aparte del lado privado, desde el sector público también se desarrollaron proyectos departamentales. Por ejemplo, entre otros, se crearon en el sur los bloques multifamiliares del IESS, en la década de 1960. Para la década de 1970 la Junta Nacional de Vivienda (JNV) crea Las Acacias, con bloques multifamiliares en la etapa I. También lo hizo en La Saiba y en la Pradera I. Replicó el sistema de bloques en la década de 1980, en Sauces IV, en el norte. En tiempos recientes, el programa Socio Vivienda I, además de casas, también incluyó bloques multifamiliares.

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Bloques multifamiliares del programa habitacional gubernamental Socio Vivienda I. Foto: Archivo

Usos de predios

La Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero (Decam) detalló a ELUNIVERSO en abril pasado que en el sistema de catastro constan un total de 463.809 predios, distribuidos de la siguiente manera:

Comercio - oficina - vivienda105
Oficina - vivienda127
Residencial447.539
Residencial / comercio3949
Vivienda - comercio12.069
Vivienda - consultorio20

La Decam detalló que en el sistema de catastro figuran un total de 35.112 predios que pueden ser departamentos o condominios.

Oficina - vivienda40
Residencial34.974
Residencial / comercio52
Vivienda - comercio46

Así, Christian Ponce, director de la Decam, apuntaló -a través de los datos arriba expuestos- lo dicho por Viteri en 2019, sobre las preferencias de vivienda. “Se puede evidenciar que la mayoría de los guayaquileños, en el 97 %, prefieren edificaciones unifamiliares (con uso vivienda - comercio) y el 7 % someten su predio bajo el régimen de propiedad horizontal (condominios)”, aseguró el funcionario.

Crecimiento actual

La vivienda social por parte del Estado actualmente consiste en promover planes habitacionales básicamente en casas unifamiliares. Del otro lado, el sector privado, además de casas, es el que actualmente desarrolla edificios departamentales o condominios, dirigidos especialmente a la clase media y alta.

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Uno de estos proyectos es Ciudad del Río a cargo del consorcio Pronobis, ubicado en las inmediaciones de Puerto Santa Ana. Este grupo de edificaciones para oficinas, comercios y parqueos también tiene edificios para vivienda en complejos como Riverfront I y II, Bellini I, II, II y IV; así como Spazio, que en conjunto suman más de 500 departamentos.

El proyecto Santa Ana Lofts tiene 20 pisos, entre parqueaderos y niveles de departamentos. Se ubica en Ciudad del Río, en el Puerto Santa Ana. Foto: José Beltrán

El más reciente proyecto residencial del sector consiste en Santa Ana Lofts (121 departamentos), el que destaca por 20 niveles, con parqueos y departamentos de una planta y otros con dos niveles tipo lofts.

Ciudad del Río se ha convertido en una de las zonas de más alto tránsito, pues sus residentes y oficinistas tienen cerca restaurantes, tiendas y además cuentan con zonas de recreación, como Las Peñas e incluso el Malecón.

Giovanni Burgos, gerente comercial de Pronobis, destaca que el consorcio se caracteriza por construir ciudades dentro de ciudades. “Hemos aportado al desarrollo urbanístico de Guayaquil, dados los resultados que hemos tenido y el gran éxito en ventas de nuestros proyectos más recientes, Midtown 100 en Samborondón y Santa Fe Tower en Guayaquil, podemos decir con certeza que hay mayor aceptación y apertura en la compra de edificaciones verticales”, destaca.

Cree que en los últimos tiempos han cambiado las preferencias de la ciudadanía sobre el tipo de vivienda. Considera que antes la ciudadanía prefería las casas unifamiliares, porque era lo que mayormente se ofertaba en el mercado. “Hoy en día, existen nuevas propuestas de proyectos inmobiliarios de construcción vertical para distintos niveles socioeconómicos, que demuestran la aceptación y demanda que tiene la ciudadanía en la compra de departamentos”, considera Burgos.

El gerente comercial de Pronobis sostiene que los compradores toman en cuenta la ubicación, la seguridad del edificio y otros temas como piscina, gimnasio, canchas o áreas verdes. Sobre los departamentos, indica que también influye el precio, el tipo de acabados y la distribución interna del mismo. “Los clientes buscan que se maximice el uso de los espacios”, apunta.

Otro de estos proyectos de edificios de departamentos se denomina 100 Olivos Parc, a cargo de la promotora inmobiliaria Lotepec S. A., en la urbanización Los Olivos del sector de Los Ceibos, en el norte de la ciudad. Este proyecto contará con tres torres: una de oficinas y dos de departamentos, que incluyen, entre otros detalles, áreas sociales con piscina, gimnasio o juegos infantiles.

Recreación del proyecto inmobiliario 100 Olivos Parc, que se encuentra en su etapa final de construcción en el sector de Los Ceibos, en el norte de Guayaquil. Foto: https://100olivosparc.com/

Lourdes Chica, gerenta de ventas de Lotepec, cree que hay mercado tanto para departamentos como para viviendas unifamiliares. Por ejemplo, a base de su experiencia, indica que generalmente una pareja joven, con hijos, prefiere una vivienda por comodidad y espacio. En cambio, una pareja sin hijos, personas mayores, solteras o divorciadas, o que simplemente no requieren de mucho espacio, se inclinan por departamentos.

Chica considera que hay muchas características que influyen para que un producto sea bueno; por ejemplo cita el precio, los amenities, así como la ubicación o la distribución de espacios. Pero además considera que la preferencia por los departamentos se da por la transformación de la sociedad. “Antes las personas creo que aspiraban a tener más hijos; ahora o aspiran a no tenerlos o a tener uno. (Las personas) ya tienen otros objetivos a nivel personal y tampoco se visualizan a tener una casa”, pero sí un departamento, estima.

Así, la gerenta de ventas comenta que 100 Olivos Parc ha tenido una excelente acogida por parte de la ciudadanía, al punto de que de 112 departamentos que tiene el complejo de torres, ya solo quedan diez por vender. La culminación de esta obra está prevista para octubre de 2021.

Retorno al centro

Natalie Wong Chauvet, decana de la Facultad de Arquitectura y Diseño de la UEES, indica que si bien es cierto que Guayaquil aún tiene espacio para crecer hacia sectores como vía a la costa, ya es hora de replantear el crecimiento de la ciudad.

Es necesario que Guayaquil comience a ver el crecimiento vertical como una oportunidad para empezar a generar un mix de usos”, explica Wong. Indica que con un sistema de edificaciones que mezcle su uso comercial y residencial, el usuario tendrá beneficios como -por ejemplo- al buscar un servicio, pues ya que no tendrá que desplazarse por toda la ciudad para conseguirlo y por ende no utilizará transporte.

La experta -quien si bien no está de acuerdo con la construcción de grandes edificios al pie del río-, cita a Puerto Santa Ana y los proyectos alrededor del Mall del Sol como ejemplo hasta cierto punto, del desarrollo al que debe apuntar la ciudad. No obstante, indica que también se debe incentivar el retorno al centro de Guayaquil, ya que gran parte de sus habitantes han salido a zonas de vía a la costa, Daule o Samborondón, y han abandonado una zona rica en comercio, recreación, oficinas, servicios bancarios, etc.

Por qué no pensar en un plan para que la gente empiece a retornar al centro con estas edificaciones que empiezan a surgir ahí mismo”, indica Wong, quien destaca el proyecto que se está implementando en la calle Panamá. Considera que si bien ahora este sector se apaga cuando cae la tarde, con los trabajos que se están implementando, la zona puede irse reactivando y ser atractiva, al punto de que incluso los ciudadanos podrían querer vivir en el sector.

La zona céntrica congrega oficinas, comercio, servicios y más. Foto: Carlos Barros

En todo caso, cree un poco complicado que la ciudadanía guayaquileña cambie sus preferencias a la hora de elegir su vivienda. No obstante, estima que para que los proyectos de altura ganen mayor atractivo entre los ciudadanos, se les debe ofrecer a estos lo que necesitan a base de sus necesidades. Emular todos los servicios que ofrece una ciudadela cerrada, pero en edificios. “Las ciudadelas cerradas tienen parques, comité, muchas tienen iglesias, comercios; se debe replicar lo mismo, pero en altura”, agrega la decana.

Incentivos para condominios

Luis Alfonso Saltos, especialista en planificación urbana, indica que si realmente fuera cierto que al guayaquileño no le gusta vivir en altura, entonces hay que trabajar en proyectos y programas a mediano y largo plazo, para cambiar esa concepción del ciudadano.

El guayaquileño lo ha aceptado (la vivienda de altura) en el pasado, sino cómo me explicas los programas habitacionales del sur (Pradera, Acacias, Saiba, etc.) que hasta ahora la gente sigue habitando. Entonces no es que no se han generado proyectos exitosos en relación a este tipo de vivienda”, indica.

Saltos explica que el costo es uno de los obstáculos en contra que tienen los departamentos frente a las casas. En todo caso, considera que si se logran generar las políticas públicas para que primen los incentivos económicos a los constructores y a los inversores, entonces el costo de los condominios bajará y los ciudadanos tendrán una opción más factible para adquirir un departamento. Sugiere también ofrecer descuentos para departamentos en los impuestos prediales, tasas de agua potable, energía eléctrica, etc. “Incentiva, al fin y al cabo al ciudadano lo que le interesa es su bolsillo”.

“Si el Municipio, a más de hacer las viviendas por vía a la costa hiciera también edificios de departamentos, sería interesante... ver cómo plantean no solamente la vivienda mínima para un departamento, cómo plantearían los conjuntos habitacionales, las áreas sociales y verdes. Sería un reto administrativo para el diseño urbano, pero se van por la fórmula más fácil (viviendas unifamiliares)”, considera el experto en urbanismo.

Parque de la Kennedy. Foto: José Beltrán

Indica que el incentivo para que los ciudadanos se decidan por un departamento también puede darse al mostrarle los beneficios que tendría vivir en un condominio ubicado frente a un parque con canchas y otros servicios en unos 100 m² vs. adquirir una vivienda unifamiliar con un patio de, por ejemplo, 15 m².

En todo caso, Saltos cree que desde el cabildo se maneja un doble discurso de sostenibilidad vs. una expansión urbana. “Por eso... esperamos ver el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial de Guayaquil (Plan Maestro), que lo tiene que entregar la Alcaldía, máximo en septiembre”, puntualiza. (I)