En mi última columna escribí sobre el problema que está ocurriendo con el Hotel Quito. Sus propietarios insisten en desarrollar un proyecto inmobiliario con torres de gran altura, mientras el gremio de arquitectos, la academia y representantes de la comunidad insisten –de manera acertada– en preservar aquel inmueble por su valor histórico en nuestra historia reciente.

El último bastión

El Hotel Quito es el ejemplo perfecto de la falta de herramientas existentes para poder incentivar la preservación de las edificaciones inventariadas por el Instituto Nacional de Patrimonio Cultural. Y es justamente aquella carencia la que hace que los testimonios construidos de nuestro pasado sean vistos más como una carga que como una oportunidad. Por eso existen montones de casas y demás edificaciones en nuestro país que están condenadas a caerse, pues sus propietarios no tienen recursos para poder mantenerlas y las leyes vigentes no permiten adecuaciones, transacciones que pudieran servir de ingreso que mejoren las condiciones de dichas propiedades.

Existe una herramienta que ha demostrado funcionar en otros países y cuyo uso está aquí en pañales. Me refiero a la concesión onerosa de derechos, o como se la conoce en inglés, “Transfer of Development Rights”.

Fue gracias a este recurso que se logró preservar el Grand Central Station de Nueva York, que estaba a punto de ser reemplazado por un edificio de Marcel Breuer. La concesión onerosa de derechos consiste en permitirle al propietario de un bien patrimonial vender a otros el derecho a construir esa área de construcción excedente, especificada en su línea de fábrica, y que no puede utilizar en aras de mantener su propiedad en su estado original. Puesto de manera simplista, si poseo una casa de dos pisos, inventariada como patrimonial, en un terreno en el cual pudiera construir hasta diez niveles, yo debería estar en capacidad de vender el derecho a construir esos 8 pisos que no puedo usar para preservar la casa.

Existe una herramienta que ha demostrado funcionar en otros países y cuyo uso está aquí en pañales.

En el Ecuador es la Lotugs la que define la concesión onerosa de derechos, pero como he mencionado antes, opino que comete un error: al definir al Municipio como “titular de los derechos de edificación”, lo define a este como el único comprador y vendedor de derechos de edificación. En el modelo norteamericano yo puedo vender dichos derechos a terceras personas sin intervención alguna de la municipalidad. En ese aspecto, la Lotugs convierte a los municipios en traficantes de un monopolio.

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¿Hay alguna forma de arreglar esto? Se me ocurren dos alternativas. La primera sería una reforma al código civil para que la venta de derechos de edificación tuviese una base legal equivalente a cualquier transacción comercial. La otra –quizá la más factible- es revisar un reglamento de concesión onerosa de derechos que convierta al Municipio en el intermediario entre las partes interesadas en vender y comprar. Así el Municipio podría también controlar que dicha transacción no quebrante sus propias normativas y cobrar una comisión por cada concesión realizada.

Me parece un escenario donde todos saldrían ganando: compradores, vendedores, municipios y los bienes que merecen ser preservados. (O)