En el sector de la construcción uno de los beneficios tributarios a los que se pueden acoger es a la devolución del impuesto al valor agregado (IVA). En julio pasado, el director del Servicio de Rentas Internas (SRI), Damián Larco, indicó que esas solicitudes suman $ 2′181.649,26 para devolver el IVA a 20 promotores inmobiliarios que lo han solicitado.
El beneficio se otorga a quienes decidan construir su casa propia, que no superen dos en el año, así como al promotor inmobiliario.
En el marco de este incentivo tributario, la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Ecuador (Apive) y la firma de abogados Pérez Bustamante & Ponce presentan una guía sobre la devolución del IVA:
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- ¿Qué requisitos se deben cumplir para solicitar la devolución del IVA pagado en proyectos inmobiliarios?
De acuerdo con la normativa vigente, para solicitar la devolución del IVA pagado en las adquisiciones locales o importaciones de bienes y servicios para la construcción de proyectos inmobiliarios deben obtener lo siguiente:
- Título habilitante municipal para la construcción otorgado por el Gobierno Autónomo Descentralizado (GAD) de la jurisdicción en donde se desarrolla el proyecto; y,
- Registro del proyecto ante el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi).
Existe una excepción para aquellos destinados para la vivienda propia que no superen dos proyectos por año.
- ¿Cuál es el plazo para obtener la devolución del IVA?
La devolución del IVA debe realizarse en un término máximo de 90 días hábiles, a través de la emisión de la respectiva nota de crédito desmaterializada, sin que esto genere intereses.
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- ¿Hasta cuándo se puede presentar la solicitud de devolución?
La solicitud de devolución podrá ser presentada por periodos mensuales y hasta dentro de cinco años contados desde la fecha del pago del IVA cuya devolución se solicita.
- ¿Quiénes pueden solicitar la devolución del IVA en proyectos inmobiliarios?
Todas las personas naturales y sociedades que hayan pagado IVA desde el 1 de enero de 2024 en las adquisiciones locales o importaciones de bienes y servicios para la construcción de proyectos inmobiliarios. Cumpliendo los requisitos establecidos en la ley, su reglamento y las resoluciones que regulan este procedimiento.
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- ¿Qué tipo de compras están sujetas a devolución del IVA en proyectos inmobiliarios?
Todas las compras que graven IVA y sean necesarias para la construcción del proyecto inmobiliario pueden ser objeto de devolución, incluyendo tanto la adquisición de materiales como la contratación de servicios de construcción.
Registro de proyectos inmobiliarios ante el Miduvi
- ¿Dónde registrar el proyecto inmobiliario?
Las solicitudes con firma electrónica o firma física escaneada se presentarán a través del correo institucional tramites@miduvi.gob.ec, anexando los requisitos descritos en el artículo 7 del instructivo.
Este proceso será reemplazado por la implementación de un sistema para la automatización de los registros inmobiliarios a través del Sistema Integral de Información de Desarrollo Urbano y Vivienda (Siiduvi), eliminando la presentación del oficio de solicitud y debiendo realizar el trámite a través del sistema para la emisión del certificado de registro de proyectos inmobiliarios.
- ¿Cuáles son los requisitos que deben anexarse?
Las personas naturales o jurídicas, incluidos los fideicomisos, deberán presentar como anexos a su solicitud los siguientes documentos (Anexo, formato registro proyectos inmobiliarios_20240401):
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- La Declaración Responsable de Registro de Proyectos Inmobiliarios debidamente suscrita, de acuerdo con el formato que será socializado a través de la página del Miduvi denominada Anexo-proyectos inmobiliarios.
- Adjuntar una copia legible del título habilitante municipal vigente para la construcción otorgado por el GAD de la jurisdicción en donde se desarrolla el proyecto (permiso, licencia constructiva o su equivalente).
- Copia legible de la cédula de ciudadanía del solicitante.
- Copia legible del Registro Único de Contribuyentes (RUC) con estado activo, en el caso de contar con el mismo.
- ¿Cómo se debe facturar el IVA en los contratos de construcción?
Los servicios de construcción se encuentran gravados con IVA al 15 %, salvo aquellos relativos a la vivienda de interés social que se brinden a proyectos calificados como tales por el Miduvi, los cuales se encuentran gravados al 0 %. Cuando, de acuerdo a la naturaleza del contrato, deban facturarse materiales de construcción, se deberá considerar la tarifa del 5 % para la transferencia local de aquellos materiales listados en la Resolución n.º NAC-DGERCGC24-00000013. Si se vende un bien inmueble como producto terminado, la operación no estará sujeta a IVA.
- ¿Qué sucede si el título habilitante (permiso/licencia de construcción) está caducado?
Aunque la ley y el reglamento no establecen que el título habilitante debe estar vigente, es la resolución del Miduvi que así lo requiera. En caso de tener un título habilitante caducado se sugiere solicitar una prórroga al municipio o una certificación de vigencia del permiso respecto del periodo que se está solicitando el IVA.
- ¿Son válidos otros títulos habilitantes distintos al permiso de construcción?
Según lo establecido en el reglamento, solo son válidos los títulos habilitantes que autoricen la construcción, indistintamente del nombre que utilice cada GAD. Cualquier título otorgado previamente que no autorice la construcción no es válido para estos efectos.
- ¿Qué sucede si la información no entra en el formulario base del Miduvi?
Se recomienda remitirse a un anexo que contenga la información adicional y adjuntarlo al formulario principal. En caso de que se implemente un sistema se debe prever la posibilidad de cargar anexos.
- ¿Puede una empresa registrar el proyecto y luego transferirlo a un fideicomiso?
Aunque no existe una norma clara que confirme este proceso, el registro del proyecto debe realizarlo quien recibió el permiso de construcción. Este podría o no ser posteriormente quien incurra en las compras relacionadas con el proyecto que graven IVA y sea el beneficiario de su devolución.
La Resolución n.º NAC-DGERCGC24-00000019 solo prevé como obligación que el proyecto esté registrado ante el Miduvi, pero no que este registro haya sido efectuado por la misma persona que, acorde a las particularidades del negocio, ejecute la construcción e incurra en las compras gravadas con IVA sujetas a devolución.
Para esto, el SRI podría solicitar cotejar la información entre quien registró inicialmente el proyecto y el solicitante de la devolución, antes de aprobar dicho trámite. Lo importante es identificar que existe una relación clara entre el registro y el desarrollo del proyecto.
- ¿Qué sucede con un permiso de construcción que ya no se está vigente, pero que sí estaba vigente durante el periodo de generación y pago de IVA? ¿Cómo registro el proyecto?
El permiso de construcción debe estar vigente durante el periodo en que esta se ejecutó. El criterio es que para el registro no puede solicitarse la obtención de un documento (un permiso con vigencia posterior a la culminación de la obra) que sea de imposible obtención. En ese sentido, la expresión “vigente” en el numeral 2 del artículo 7 del Acuerdo n.º MIDUVI-MIDUVI-2024-0003-A debe entenderse referida al tiempo en el cual, de acuerdo con la ley, dicho permiso debió estar vigente, y no para un periodo posterior. Este particular pudiera, sin embargo, ser contencioso a nivel del Miduvi, en cuyo caso será recomendable el reclutamiento de asesoría especializada.
- ¿Cuál es el límite de devolución del IVA?
El valor del IVA a ser devuelto no superará el 6,5 % del costo total referencial del proyecto registrado ante el Miduvi o SRI.
Para personas naturales que construyen para vivienda propia y no superen dos proyectos por año el límite máximo de devolución será el 7 % del costo referencial del proyecto cuyo costo sea de hasta 229 salarios básicos unificados (SBU) por vivienda.
- ¿Puede la Administración Tributaria realizar inspecciones?
Sí, la Administración Tributaria puede realizar inspecciones documentales y/o solicitar la documentación original de sustento de la devolución en caso de considerarlo necesario.
- ¿Qué pasa si los datos consignados en la solicitud son incorrectos?
Los solicitantes son responsables de la veracidad de los datos consignados en las solicitudes y documentos anexos. La presentación de información inexacta o falsa puede dar lugar a acciones administrativas, civiles y/o penales. (I)
