Solo el 13 % de los municipios ha cumplido con actualización de catastros para el bienio 2024-2025: ¿Qué implica incumplir el Cootad?

Aunque el Código Orgánico de Ordenamiento Territorial Autonomía y Descentralización (Cootad) establece para los municipios y distritos metropolitanos la obligatoriedad de actualizar los catastros y valoración de la propiedad urbana y rural cada bienio, esta disposición no se cumple a cabalidad.

Según el Registro Oficial, 31 de los 221 municipios de Ecuador actualizaron en el 2023 el avalúo y catastro de las propiedades de sus jurisdicciones para el periodo 2024-2025. La cifra equivale al 13,5 % de los cabildos del país.

Los municipios que cumplieron con la disposición son Guayaquil, Nobol, Portoviejo, Chone, Junín, Jama, San Vicente, Buena Fe, Colimes, Portovelo, Arenillas, Santo Domingo de los Tsáchilas, Arajuno, La Joya de los Sachas, Palora, Lago Agrio, Morona Santiago.

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También Ambato, Pelileo, Chambo, Pallatanga, Cumandá, Paute, Azogues, Suscal, Pelileo, Quito, Puerto Quito, Espejo y Mejía.

El incumplimiento del artículo 496 del Cootad, en el que se dispone la obligatoriedad de actualizar los catastros y el avalúo acarrea una responsabilidad administrativa y civil, explica Juan Jiménez, abogado y docente de Derecho Municipal.

El artículo 561.18 de este cuerpo legal señala: “Las autoridades competentes tendrán responsabilidad civil pecuniaria directa por los valores dejados de recaudar por concepto del impuesto predial urbano y rural como consecuencia de la falta de actualización de los avalúos catastrales a su cargo o cualquier otro perjuicio que se pudo haber generado a los ciudadanos de su circunscripción por dicha omisión”.

Jiménez refiere que, según el mismo artículo, esas responsabilidades serán determinadas, calculadas y cobradas a favor del Gobierno autónomo descentralizado municipal o metropolitano que sufrió el perjuicio, por la Contraloría General del Estado, instancia que podrá solicitar apoyo de otras instituciones públicas relacionadas con la materia.

Y se considerará como falta administrativa grave si las autoridades competentes de los Gobiernos autónomos descentralizados municipales o metropolitanos no cumplen con la elaboración, tecnificación y desarrollo de los catastros de los predios, así como con la actualización del catastro nacional integrado georreferenciado conforme lo dispone la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo.

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Además, según el artículo 561.18, constituirá causal de destitución de sus cargos, determinada por la Contraloría General del Estado previo informe de la Superintendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo.

La sanción se aplicará conforme lo dispone el artículo 48 de la Ley Orgánica de la Contraloría General del Estado, sin perjuicio de las sanciones pecuniarias establecidas en el artículo 109 de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo.

Según esta última normativa, es una infracción grave no subir la información actualizada del Catastro Nacional Integrado Georreferenciado de conformidad con lo establecido en esa ley y con las normas, estándares, protocolos, plazos y procedimientos que el ente administrador establezca.

Dicha falta grave, de acuerdo con el artículo 109 del mismo cuerpo legal, se sanciona con montos que van de 20 a 50 salarios básicos unificados ( $ 460 para el 2024).

Diego Cevallos, integrante de la consultora Gobernanza EC, especialista en gobiernos locales, dice que desde el 2010 el Cootad obliga a todos los gobiernos municipales a que actualicen, de manera bianual, la valoración inmobiliaria de los bienes que están en sus localidades. Es decir, es una acción ineludible, remarca.

“Es una obligación legal, el Cootad no establece ninguna excepción para proceder con la actualización por parte del Concejo porque esto se hace a través de una ordenanza (…) existen muchos gobiernos locales que al no hacerlo han sido sometidos a procesos de control por parte de la Contraloría determinando responsabilidades de quienes omitieron cumplir con esta obligación”, comenta el jurista.

La situación en las ciudades

En Guayaquil, según el Municipio, se realizaron mesas de trabajo entre mayo y septiembre del 2023 para diseñar un plano actualizado de los valores del suelo de la ciudad.

La acción estuvo liderada por la Subdirección de Catastro, en cooperación con la Cámara de la Construcción que proporcionó el plano que contiene el valor actual del metro cuadrado de suelo de todos los sectores de la urbe. Este proceso se realizó con peritos, aplicando el método de comparación de mercado, indicó el cabildo.

En el levantamiento del estudio se estimó que de los 655.693 predios de la ciudad, unos 130.000 verán modificado el valor de su suelo. Es decir, serán revalorizados.

El avalúo de Guayaquil actualmente es de $ 33.000 millones aproximadamente. Por ello, se estima que con el proceso de revalorización aumente a $ 52.000 millones.

Fernando Suárez, director de Control de Edificaciones y Catastros del Municipio de Guayaquil, sostiene que el Cootad tiene una banda impositiva que va del 0,25 % al 5 %. “Con esta banda impositiva el Municipio establece la mínima para que así no se vea afectado el ciudadano con incrementos del impuesto predial”, expresa el funcionario.

En Quito, el Concejo Metropolitano aprobó la ordenanza para la actualización de la base catastral.

En la práctica, esto abre tres escenarios para los dueños de los predios: aumento, disminución o que el valor de su avalúo se mantenga para el 2024. Para los casos en que se registre un aumento en el avalúo, también habrá un incremento en el impuesto predial.

Sin embargo, la dependencia municipal aclara que los predios con rango entre los $ 0 y $ 70 no pagarán el predial. En Quito hay 1′014.271 predios, de los cuales el 65 % se ubica en ese rango, es decir, no pagará impuesto predial.

El artículo 172 del Cootad dispone que los Gobiernos autónomos descentralizados regionales, provinciales, metropolitanos y municipales se beneficien de ingresos generados por gestión propia, y su clasificación estará sujeta a la definición de la ley que regule las finanzas públicas.

Son ingresos propios, según dicho artículo, los que provienen de impuestos, tasas y contribuciones especiales de mejoras generales o específicas; los de venta de bienes y servicios; los de renta de inversiones y multas; los de venta de activos no financieros y recuperación de inversiones; los de rifas, sorteos, entre otros ingresos.

En esa línea, de acuerdo con el Registro Oficial, al menos Guayaquil, Daule y Ambato figuran como las ciudades en las que en el 2024 cobrarán contribuciones especiales de mejoras.

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En el caso de Guayaquil, según el Municipio, se buscará el retorno de obra pública invertida entre los años 2015 y 2022. En el caso de Ambato, lo invertido entre 2017 y 2022. Daule emitió también la ordenanza que reglamenta la emisión de la contribución por obras entre el 2017 y 2021.

Teresa Villalva, directora de Catastro y Avalúos de Ambato, afirma que además de la actualización de la valoración de más de 7.000 predios, este año se aplicará el cobro de contribución especial.

“Tenemos un plan de acción para el tema de contribución especial de mejoras. Esto es con base en un informe de la Contraloría General del Estado, en ese examen especial se está estableciendo que se debe determinar a los usuarios directos e indirectos de las obras que se han hecho en el cantón durante ese tiempo”, expresa la funcionaria. (I)