En Ecuador, según el Artículo 27 de la Ley de Inquilinato, un arrendamiento no requiere necesariamente un contrato escrito para ser válido, ya que los acuerdos verbales también tienen validez legal. Esto implica que si un inquilino no ha firmado un contrato de arrendamiento, el arrendador aún tiene derecho a solicitar la desocupación del inmueble, pero debe seguir el mismo procedimiento legal que aplicaría si existiera un acuerdo escrito. Por tanto, no es posible realizar un desalojo inmediato sin cumplir con los trámites legales establecidos.
No obstante, arrendar sin un contrato formal puede generar varios problemas. Al no contar con un documento que especifique las condiciones del acuerdo, ambas partes corren el riesgo de enfrentar dificultades en caso de disputas sobre el pago del alquiler, las condiciones del inmueble o el cumplimiento de las obligaciones. La falta de un contrato puede dificultar la prueba de lo pactado, complicando cualquier acción judicial posterior.
En situaciones de incumplimiento, el propietario puede emitir un aviso solicitando que el arrendatario desocupe el inmueble dentro de un plazo determinado. Si el inquilino no cumple con este requerimiento, el arrendador deberá iniciar un proceso judicial. Para ello, deberá presentar una demanda que incluya documentos como el poder general, las solicitudes de cobro de impagos, justificantes de deuda y las escrituras del inmueble arrendado. El inquilino recibirá entonces una notificación oficial con la citación al juicio, donde se decidirá si el arrendador podrá recuperar la posesión del inmueble.
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Si bien un contrato verbal sigue siendo legalmente válido, tanto arrendadores como arrendatarios deben ser conscientes de las complicaciones que pueden surgir por la falta de un acuerdo por escrito. La ausencia de un contrato formal puede generar incertidumbre y aumentar los costos y tiempos de resolución de posibles disputas legales.
¿Cuáles son las causales para dar por terminado un contrato de arrendamiento?
El artículo 30 de la Ley de Inquilinato establece que se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento en los siguientes casos:
- a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino.
- b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación.
- c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino.
- d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido.
- e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7.
- f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello.
- g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador.
- h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación, a la fecha fijada para la demolición, la cual solo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6.
- i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar. (I)
