El segundo semestre del 2024 es de gran expectativa para el sector de la construcción, pues para entonces esperan empezar a sentir los efectos de la reducción del impuesto al valor agregado (IVA) que desde el 1 de abril pasado bajó al 5 % para 18 materiales de construcción, sumado a la devolución del IVA para el sector que aguarda el reglamento para aplicarse. Hasta tanto, ¿cómo está la oferta inmobiliaria en las principales ciudades del país?

Según el último estudio de MarketWatch, Quito encabeza la oferta inmobiliaria del país con 546 proyectos con un total de 23.761 unidades, de las cuales 10.092 ya están disponibles, con 89 metros cuadrados en promedio y un valor, también promedio, por metro cuadrado de $ 1.250.

Estos proyectos representan 2′118.773 metros cuadrados de construcción por aproximadamente $ 2.647′674,767. De esta manera Quito tiene el 55,94 % del peso porcentual de oferta por ciudad.

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Constructores esperan para segundo semestre de 2024 ‘un efecto positivo en la economía’ por los beneficios del IVA

Mientras, Guayaquil con el 12,09 % ocupa el segundo puesto del pastel. Esta ciudad cuenta con 118 proyectos, pero tiene más unidades que la capital: 24.368, de las cuales están disponibles 11.968 con un área promedio de 86 metros cuadrados y un valor promedio de $ 1.341 por metro cuadrado.

Las cifras, fueron difundidas en la feria Expo Construcción, que reunió hasta este miércoles 15 de mayo en Guayaquil a 40 empresas del sector de la construcción en el Centro de Convenciones.

Caridad Vela, directora de la revista Clave, una publicación especializada en bienes raíces y organizadora de la Feria de la Vivienda Clave que se desarrolla en Quito todos los años, dice que aunque el número de proyectos en Guayaquil es menor que los de Quito, en el Puerto Principal hay proyectos de mayor escala, es decir, que hay más unidades de vivienda en venta. En Quito sucede exactamente lo contrario, hay más proyectos, pero son más pequeños.

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“Por ejemplo, YOO Guayaquil tiene 46 pisos de altura, en Quito no hay ningún proyecto de esa magnitud. Otro ejemplo es Ambiensa que desarrolla proyectos de casas de interés social. Son miles de unidades, en Quito no hay nada similar”, analizó la experta. Agregó que en la capital hay diversidad de proyectos, pero los que más éxito comercial tienen al momento son los que ofrecen estudios y suites, es decir, monoambientes de entre 40 m² y 70 m².

“En Quito hay especial atención de los compradores para las zonas cercanas a las estaciones del Metro por facilidad de interconexión por medio de transporte público, aunque aún está pendiente la normativa que se expedirá para motivar el desarrollo inmobiliario en esas zonas. El PUGS (Plan de Uso y Gestión de Suelo) se aprobó hace un par de días y parece que sí hay ciertas novedades”, señaló Vela.

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En tanto, Guayaquil con sus proyectos alcanza los 2′104.297 metros cuadrados, un poco menos que Quito, pero estos representan $ 2.822′383.173, alrededor de $ 174,7 millones más que la capital.

Sobre el valor del metro cuadrado que es más alto en Guayaquil que en Quito, explicó que en la capital “está en tendencia los monoambientes, que al ser más pequeños soportan que se empuje el precio del metro cuadrado un poco hacia arriba. Cuando las áreas son más grandes, como normalmente sucede en Guayaquil, no se puede presionar los precios del metro cuadrado porque el valor total del inmueble crece demasiado. Además, por el clima en Guayaquil, los materiales de construcción deben tener cualidades específicas que encarecen los proyectos, lo cual no aplica en Quito porque no hay humedad y no requerimos instalaciones de aire acondicionado”.

Beneficios para la construcción relacionados con el IVA se aplican a medias y se diluyen a la espera de un reglamento

Sobre esta relación entre los proyectos de Quito y Guayaquil, Vela aseguró que normalmente esa ha sido la tendencia, porque Guayaquil es plano y por ende las extensiones pueden ser mayores. En cambio, Quito tiene valles, montañas y sobre todo quebradas, y esos accidentes geográficos generan restricciones que impiden que las extensiones se consoliden para construir.

Según el estudio de MarketWatch, después de Quito y Guayaquil, Cuenca con 82 proyectos) Machala (14) y Manta (37) son las ciudades que tienen mayor total de unidades. Después están ciudades medianas como Santo Domingo (15), Ambato (50), Ibarra (50), y las pequeñas: Riobamba (28), Latacunga (10) y Loja (26).

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Los estratos más bajos tienen la demanda residencial menos satisfecha

En tanto, MarketWatch también reveló cómo está al momento la demanda residencial satisfecha por estratos principales, que en general se ubica entre el 65 % al 68 %.

Al desagregar por estratos se encuentra que en el estrato superior, que tiene ingresos promedio por mes superiores a $ 15.000, con un valor promedio de vivienda de $ 350.000, la demanda satisfecha es la más alta, entre el 90 % al 92 %.

  • El estrato alto, con ingresos promedios de entre $ 5.000 a $ 10.000, con un valor de vivienda promedio de entre $ 200.000 a $ 250.000, la demanda satisfecha se ubica entre el 75 % y el 78 %.
  • El estrato medio - medio alto, con ingresos promedio por mes de entre $ 3.000 a $ 3.500 y con un valor promedio de vivienda de entre $ 150.000 a $ 200.000, la demanda satisfecha se ubica entre el 63 % y el 65 %.
  • El estrato medio-medio típico, con ingresos promedio por mes de entre $ 2.000 a $ 3.000 y un valor promedio de vivienda de entre $ 100.000 y $ 150.000, tienen una demanda satisfecha de entre el 60 % y el 65 %.
  • El estrato medio-medio bajo, con ingresos mensuales promedio de entre $ 1.250 a $ 1.500, con un valor promedio de vivienda de entre $ 70.000 a $ 90.000, tienen una demanda satisfecha que tan solo va entre el 53 % y el 55 %.
  • Mientras, que el estrato con menos demanda satisfecha, que se ubica entre el 51 % y el 53 %, es el estrato bajo, que tiene ingresos promedio al mes menor a $ 900 y promedio de valor de vivienda menor a $ 60.000. (I)