El pago de una casa propia no termina cuando el crédito es otorgado. Hay costos que no son considerados en el financiamiento y convierten en angustia lo que se proyectaba como el festejo de lograr la anhelada vivienda pues se debe buscar cubrir valores no planificados por desconocimiento, entre estos el peritaje, escritura, legalización, documentos notariales y trámites para obtener los medidores (servicios de agua y luz) a nombre del comprador.

Al adquirir a través de un crédito hipotecario se incurre en gastos como la inspección del bien inmueble, constitución de hipoteca, pago de tributos, derechos notariales e inscripción, los que son cubiertos por el solicitante del préstamo.

El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) financia la mayor parte de estos gastos extras. El valor se suma al monto del crédito aprobado, pero el afiliado o jubilado deberá tener la capacidad de pago. La cantidad no podrá superar el avalúo del bien inmueble.

El costo estimado de estos gastos depende del cantón donde se encuentra localizado el bien a hipotecar.

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Los seis cantones del país con los montos mayores son Morona, en Morona Santiago ($ 6.584); Guayaquil, en Guayas ($ 6.155); Buena Fe, en Los Ríos ($ 4.883); Playas ($ 4.821), Samborondón ($ 3.776) y Daule ($ 3.664), estos tres últimos en Guayas, según un informe del Biess.

Mientras, los valores más bajos se registran en Isidro Ayora, en Guayas ($ 165); Las Naves, en Bolívar ($ 168); Carlos Julio Arosemena, en Napo ($ 219); Olmedo, en Manabí ($ 247); y, Alausí, en Chimborazo ($ 256).

Sin embargo, de 93 de los 221 cantones del país no se cuenta con el detalle y valor de todos los gastos a ser cancelados y de 21 no existen registros, según este documento del Biess.

Carlos, de 42 años, está comprando una casa en una de las urbanizaciones de la parroquia La Aurora del cantón Daule, que es parte del conglomerado urbano de Guayaquil, conocido como el Gran Guayaquil.

Él ha pagado diez cuotas de la entrada diferida a 20 meses, pero recién se entera de que necesitará más dinero si quiere tener la vivienda cuando termine de pagar estas mensualidades y el crédito por la diferencia sea finalmente concretado.

Al valor total de la entrada de 8.340 dólares debe sumar 377,2 dólares, que va a las notarías, 700 dólares para los servicios de luz y agua y 3.664 dólares de los gastos del peritaje (que los podría cubrir con el Biess), es decir, un total de $ 4.741,2 para una casa que cuesta $ 83.400.

La cantidad varía según donde esté localizada la vivienda. En una cuyo costo sea de $ 150.000 este valor extra puede superar los $ 7.000, según Luis Valero Brando, miembro de la Cámara de la Construcción de Guayaquil.

El valor de los gastos extras puede alcanzar entre el 4 % y 5 % del costo de la propiedad., según cálculos de la franquicia inmobiliaria Travi Bienes Raíces.

Lo más preocupante es que el vendedor también le dijo a Carlos que necesita cubrir el impuesto a la plusvalía, un monto que va entre $ 4.000 y $ 5.000, pese a que la ley indica que quien lo paga es el vendedor.

Es un dinero que Carlos debe desembolsar como requisito para la entrega de la casa y el procesamiento del crédito hipotecario con el que cubrirá la diferencia del costo del bien inmueble, que pretende pagar a un plazo de 25 años. “No es tan sencillo conseguir toda esa plata”, afirma.

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Carlos firmó un contrato privado en el que se indica que la penalización, si desiste de adquirir la vivienda, es un porcentaje del costo total.

“Tuve la oportunidad de comprar otra, pero vi que si me retiro ahora no me devuelven ni un centavo y antes les quedo debiendo como mil dólares porque la penalización no es sobre el monto de la entrada pautado, sino de los $ 83.400 que cuesta la vivienda”, dice Carlos, quien es casado y tiene dos hijos.

Ahora observará si en el mismo contrato que firmó, sin revisarlo de manera exhaustiva previamente, se comprometió además a cubrir este impuesto a la plusvalía. “Cuando firmas son como unas 40 hojas, un montón de letras, allí se especifica realmente cómo van a proceder, me demoré unas dos horas y mis hijos ya me presionaban”, reconoce.

Marcos Armijo, CEO de la franquicia inmobiliaria Travi Bienes Raíces, afirma que la situación de Carlos es común cuando se adquiere una vivienda sin precaución o asesoramiento.

“En estos contratos privados se estipula que el impuesto a la plusvalía lo cubrirá el comprador, entonces el que adquiere se queda atado de manos porque firmó el documento. La ley es clara, la plusvalía es un impuesto a la utilidad y por ende el que tiene y se ha beneficiado de ella es el que debe pagar, en este caso, siempre será el vendedor”.

La situación se da por la falta de control estatal en torno al cobro de este impuesto municipal que debe cancelarse para proceder con las escrituras.

Abril es el mejor mes del año para vender casas, ya que los trabajadores bajo relación de dependencia reciben, por ejemplo, sus utilidades con lo que tienen un capital para cubrir la reserva y la entrada.

Pero hay que leer el contrato, conocer las penalizaciones si se desiste de la compra y tener claridad respecto al pago del impuesto a la plusvalía antes de firmar, añade Armijo.

Carlos dice que seguirá con la compra y aspira a seguir siendo sujeto de crédito por el Biess hasta el momento cuando se haga el hipotecario, lo que se tiene previsto que sea entre diciembre y enero próximos.

Valero indica que una de las previsiones a tener en cuenta es que el proyecto donde se compra la casa tenga el permiso municipal de construcción. “Se puede pedir al vendedor que en el contrato de reserva se adjunte la copia del permiso municipal de la urbanización. Hay ciertos planes inmobiliarios que se hacen sin permisos y cuando empiezan a construir tienen problemas. Para vender se debe tener el permiso municipal”.

El segundo consejo es que el proyecto se haga a través de un fideicomiso, en el que se bloquea el dinero hasta obtener el punto de equilibrio. “Esto es cuando las ventas ya cubren el costo de construcción, entonces se corre menos el riesgo de que no se haga. Allí el promotor inmobiliario no puede coger ese dinero para otras obras o proyectos. El contrato debe decir que el dinero del pago va a un fideicomiso”.

Uno de los problemas es lo que puede ocurrir durante el pago de la entrada (periodos que son de hasta dos años), lapso de tiempo cuando el comprador puede atrasarse en sus pagos habituales o quedarse sin empleo, entonces, cuando se tramite el préstamo por la diferencia finalmente este ya no sea concedido.

De ahí la importancia de conocer la penalización. Valero cuenta que esta situación se ha dado en 200 de las tres mil propiedades que ha vendido.

“En esos casos se devuelve parte de la entrada restando la penalización, que es del 5 % al 10 % de lo cancelado, ya que el promotor sí gastó en la comisión de ventas, publicidad, inscribir en notaría los contratos. Esto se puede evitar si el comprador pide al vendedor que le haga un estudio de poder de pago para ver si sus ingresos le dan para adquirir una casa de $ 150.000 o del costo que fuere”.

La devolución se concreta cuando la casa ya sea finalmente vendida.

La construcción lidia con una inflación del 3,5 % anual

La inflación en la construcción sube impulsada por el costo de la mano de obra.

El salario mínimo se incrementa cada año por disposición gubernamental.

La inflación anual del sector es del 3,5 % en la actualidad.

Durante la pandemia del COVID-19 llegó al 7 % debido al encarecimiento del costo de los fletes para traer los materiales importados, al igual que aumentó del precio del hierro, vidrio, aluminio y del cobre por la guerra entre Rusia y Ucrania.

“Con la inflación actual, si no compro la casa hoy sino dentro de diez años, costará probablemente un 30 % más, por seguridad siempre es un buen momento adquirir una casa. Y lo mejor en el país es hacerlo a través del Biess porque este crédito tiene el seguro de desgravamen, si el deudor fallece no queda la deuda y el bien inmueble es para los que hereden”, asegura Valero. (I)